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楼市供地新政:北京集体土地建可销售共有产权

2019-08-04 09:13栏目:科技

楼市房源将有新的供应渠道。这一次是在集体建设用地上建设“可销售”的共有产权住房。相关机构强调,这与小产权房完全不同。


北京市规划和自然资源委员会(下称“北京规自委”)8月1日发布通知显示,大兴区瀛海镇3宗集体建设用地区级统筹地块公开挂牌出让,宗地内将建设共有产权住房,销售均价为每平方米2.9万元,含全装修费用。


这是这三宗地块的第二次入市。第一财经记者发现,与去年年底那次“未能完成的出让”相比,此次地块起拍价约下调了1000元/平方米。


一度暂停 地价下调


这三宗地块首次进入公众视野是在去年年底。


2018年12月27日,北京规自委发布通知称,大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告,出让宗地将建设共有产权住房,于2019年1月16日开始竞买,预计1月30日完成挂牌出让。


这是北京第一次利用集体土地建设共有产权房,为政策性住房开辟了土地供应新渠道。


北京规自委当时表示,该项目入市有效改善了住房结构,同时丰富了集体建设用地入市案例,探索改革经验。探索改革同时,同步研究了公共服务配套与共产房建设的供地方式,为集体建设用地建设公共服务配套的方式将更有效的完善了共产房居住区的生活基础配套设施。


对于北京此举,业内人士表示,大兴此类地块,无论是从北京市场还是全国市场,都属于重大创新内容。


中原地产首席分析师张大伟表示,这个政策的变化,可以说是集体土地使用改革的一大步,意义非常大。


他认为,虽然一些城市在试点利用集体土地建设租赁房,但因为收益回报时间长,投入成本高,一些城市的推进力度并不大。而集体土地建设共有产权这种试点,对集体而言,短期投入少且收益快,可能更有利于提升集体组织的参与意愿。


不过,半年之后的2019年6月27日,北京规自委大兴分局发布公告称,因故暂停这三宗集体经营性建设用地使用权出让挂牌交易。


因“何故”暂停?对此官方并未详细透露具体缘由。


暂停一个多月后,此次上述三宗地块重新挂牌出让,是否有了新的变化?


第一财经记者将前后两次挂牌文件对比后发现,此次挂牌三宗地块总建筑面积依然是357802平方米,与去年挂牌时没有变化,而限定的销售价格也都是2.9万元/平方米。


不同的是,三宗地块起拍价格均有所下调,由低至高分别是146578万元、151283万元、206138万元,对应去年挂牌时起拍价格分别是158879万元、162089万元、220862万元。


按去年挂牌时计算总起拍价约为541830万元,折合楼面价格为约1.51万元/平方米(计算方式:541830万元/357802平方米)。此次挂牌时总起拍价约为50.4亿元,折合楼面价格约为1.4万元/平方米。


如此看来,相关部门将土地出让起拍价下调了约1000元/平方米,总额下调了大约3.8亿元。当然,地块起拍价并非最终的土地成交价格,但此举无疑将有助于提高这些地块对房企的吸引力。


土地供应的多寡将对房源供应产生直接影响,进而影响房价走势。利用集体建设用地建共有产权房这一政策如能大规模推广,会给房地产市场带来更多的土地供应。


原国土资源部姜大明2018年1月15日曾表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。


专家:与小产权房不同


为了应对房价上涨,各界对于增加房地产供地的呼声越来越高,但囿于相关规定,总量庞大的集体土地并不能用于房地产开发。


近年来,多地利用集体土地建设租赁房虽有试点,但这些房源只能出租不能销售。此番三宗地块出让为何还能起业界关注?“可以销售”、“共有产权房”是其中最大的亮点。


2017年9月30日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下称《暂行办法》)正式实施,按照《暂行办法》,共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。


虽然《暂行办法》并未明确共产产权住房必须使用国有建设用地,但作为一种“政策性商品住房”,其核心属性仍然是商品房,外界一般理解它应该是建设在国有土地上的住房。


此番北京利用集体建设用地建设共有产权房,且对外销售。这与原来的政策相比,突破较大。


作为全国利用集体建设用地建租赁房18个试点城市之一,北京这几年一直大力推进集体土地建设租赁房工作,并为此每年供应200公顷集体建设用地。但北京相关部门也曾屡次强调,利用集体土地建设租赁住房,是北京市农村土地制度改革的重要内容。集体土租赁住房只租不售,坚决杜绝变相开发建设小产权房。


此次在集体土地上建设“可销售”的共有产权房,与小产权房的区别在哪里?


《北京日报》2日援引业内专家表示,对于购房者来说,集体建设用地的共有产权房和原来国有土地的共有产权房没有任何区别,同样是70年产权,同样是个人持有部分产权,同样执行5年内不得买卖等规定。集体土地的共有产权房和过去的小产权房没有任何关系。


易居研究院智库中心研究总监严跃进也曾对第一财经记者表示,在集体建设用地上建设共有产权房和小产权住房有两个区别。第一、用地性质是合法和不合法之分,集体建设用地入市是政策的新动向,合法合规合情合理,而小产权房的用地是各地私自建造,明显是违法建筑。


第二、集体建设用地入市是有很严格的用地规划,目前是试点阶段,而小产权住房的用地是比较混乱的,可能涉及到经营用地、宅基地和耕地,本身用地来源比较复杂。